Some Pearls By Delhi Plots Builders & Collaborators

SOME PROPERTY TIPS

1. Never give possession of your property without an appropriate “Rent Agreement” to anyone even for a single minute. A tenant without an Agreement may prove very troublesome.

2. I have seen people keeping “Document Registration Counter Slip” for decades. They have not taken back the registered document from the Sub Registrar office. This too may prove very troublesome. How? After decades, you might not get the Registered Document from the Sub Registrar office even after spending thousands of rupees because the office might have misplaced or lost or destroyed your document.

3. If the first floor of DDA flat is freehold, it simply means that the first floor is freehold, not the unauthorized floors built upon this 1st floor.

4. A property which is unauthorized remains unauthorized even if some bank/ NBFC gives a loan upon this property or even if its sale deed gets registered in Sub-Registrar office.

5. Never *give possession* of a property to the tenant for a *single moment* without rent agreement.

6. If *tenancy period goes beyond 11 months*, it is *mandatory* to get the rent agreement *registered*.

 एक कविता

विस्तार पाते कांक्रीट के जंगल
सिमटती प्रकृति की दुनियां
मकानों की बाढ़
ढहते घर मचलती-उफ़नती लालसाएं, लिप्सायें
सिकुड़ती संवेदनाएं जर्जर होते रिश्ते
क्षरण का शिकार कर्त्तव्य-बोध
दिखावे में मशगूल, अहम् को सहलाते
“इलीट” बनने को आतुर वे
जिन्हें करना है नेतृत्व समाज का
कटे हैं वे सामजिक सारोकारों से
पुख्ते मकानों में भरभराते रिश्ते

कंक्रीट के जंगल ये जो शहर के बीचों-बीच पचासों मँजिल कंक्रीट के ऊंचे-ऊंचे जंगल खड़े कर दिए गए हैं, और किये जा रहे हैं, सरासर बेफ़कूफी है मेरी नज़र में. टाउन-प्लानर, इंजीनियर बहुत सयाने लोग होंगे न? बहुत पढ़े-लिखे? क्या इन को नहीं पता कि यह शहर पहले ही आबादी के बोझ तले दबा चला जा रहा है. गाड़ी पर गाड़ी चढ़ी है यहाँ. जहाँ खड़े हो जाओ मेला लगा महसूस होता है. ऊपर से ये हाई-राइज टाउन! चलो मान लिया इन में जो आबादी रहेगी, उस के लिए टाउन में खाली जगह छोड़ी गयी हैं, पार्किंग का भी प्रावधान है लेकिन आखिर-कार इस आबादी ने शहर की सड़कों-बाज़ारों, मोहल्लों में भी तो आना ही है न. ऐसा शहर जो पहले ही घुटता जा रहा है. मेरी नज़र में स्टिल्ट पार्किंग भी आधी-अधूरी योजना थी, उस से जितना फायदा हुआ, उतना ही नुक्सान भी. लोगों ने चूहा फ्लोर बना-बना बेच दिए, नहीं बेचे तो गो-डाउन बना लिए, कहीं तो गाड़ी अंदर पहुँच ही नहीं पाती, कहीं पहुंचती भी हैं तो लोग फिर भी गाड़ी बाहर ही खड़ी करते हैं. ये हैं कंक्रीट के जंगल. क्या कहते हैं आप मित्रो

पार्किंग टिप्स

१. कृपया अपने दुपहिया वाहन गली में खड़ा करते हैं तो फुटरेस्ट, किक बंद कर दें.

२. दीवार की तरफ झुका के खड़ा करें या फिर डबल स्टैंड पर खड़ा करें.

३. यह भी ध्यान रखें की silencer दीवार की तरफ ही हो ताकि किसी को , यदि गर्म हो तो, टच न हो पाए.

४. किसी के घर के आगे न ही खड़ा करें तो बेहतर या फिर कम से कम किसी का भी गेट ब्लॉक न हो जाए, यह ध्यान ज़रूर रखें.

५. गली के मोड़ पर कतई कोई भी गाड़ी खड़ी न करें, इस से मुड़ने वाले वाहनों को बहुत दिक्कत होती है और मोड़ों पर खड़ी गाड़ी भी रगड़ें खा सकती है.

६. ज़बरन गाड़ी ऐसी जगहों पर खड़ी न करें, जहाँ पार्किंग की कोई जगह बन ही नहीं पा रही. यदि पार्किंग की जगह नहीं है तो नहीं है, इसे स्वीकार करें और कहीं और सुरक्षित और सुविधाजनक जगह तलाश करें, चाहे थोड़ी दूर ही क्यों न हो.

७. नए किरायेदारों को पहले ही हिदायत दें कि पार्किंग की कोई बहुत सुविधा मिलने वाली है नहीं. असल में तो DDA ने MIG फ्लैटों तक सिर्फ दुपहिया वाहनों की ही कल्पना की थी और दुपहिया वाहनों के लिए ही गेराज दिए थे.

८. यह सब “सर्वजन हिताय, सर्वजन सुखाय” की सोच से ही लिखा है, कृपया कोई भी मित्र अन्यथा न ले.

समझदार लोग 

समझदार इंसान ज़रा सा मौका मिलते ही कतार तोड़ आगे बढ़ने की कोशिश करता है. मूर्ख इंसान कतार में खड़ा अपनी बारी आने का इंतज़ार करता है.  

भारत में लेफ्ट साइड चलते हैं लेकिन समझदार लोग राइट साइड में भी अपना राइट समझते हैं. घुस जाते हैं, कतार तोड़ कर. जो लोग सही लेन में सरकते रहते हैं, वो मूढ़ हैं, महा मूढ़ हैं. ऐसे कोई ज़िंदगी में आगे बढ़ सकता है? होता रहे ट्राफिक जाम. समझदार लोग टेढ़-मेढ़ कर के कतार में सरकने वाले लोगों से कहीं आगे निकल ही जाते हैं.  

गाड़ी पार्क करने की जगह हो या न हो, लेकिन समझदार लोग आड़ी-टेढ़ी गाड़ी पार्क कर देंगे. कई बार तो बीच सड़क में गाड़ी छोड़ चल देंगे. भाड़ में जाए दुनिया-दारी. कई किसी के भी घर-द्वार के आगे गाड़ी छोड़ देंगे. भली करेंगे राम. बुरे तो वो लोग हैं जो इन की गाड़ियों के टायरों की हवा निकाल देते हैं या इन की गाड़ी डैमेज कर देते हैं.  गर्र..  

Moral:- समझदार बनो

DEMAND OF LOI (LETTER OF INTENT) BY SELLERS~ AN ILLOGICAL-N-IMPRACTICAL CONCEPT

In the deals of properties, especially big Properties, the demand of LOI (Letter of Intent) from the purchaser side is a worthless thing. None is bound to anyone in the field of properties in India. LOI is not a legally binding Contract. Anyone can ditch anyone anytime. So what’s the use of taking LOI? Moreover, it exposes the whereabouts of the purchasers at too early stages of the deal which is not good for the brokers at all. And would that be ok if the purchaser also starts demanding LOI of the Seller side? No, this shall expose the whole deal. Then who gonna involve the mediators, if seller and purchaser both sides are exposed to each other? Hence this demand for LOI is illogical and impractical.

LAW OF ADVERSE POSSESSION

If someone has illegal possession for 12 consecutive years, the one can go to the Court and claim the possession under this law. But this possession must be uninterrupted, unchallenged, and unclaimed throughout 12 years by the owner/s.

Disclaimer:– That is what I understand from this law. Kindly recheck, I might be wrong. 

DIFFERENCE OF “AGREEMENT TO SELL” AND “SALE DEED” AND THE CONFUSION

*1* “Agreement to Sell” is an arrangement before sale. It is not an instrument of complete and absolute sale. Sale Deed is.

*2* According to “Transfer of Property Act 1882” and Suraj Lamp Industry (11 October 2011) Supreme Court Judgement, “Power of Attorney” is also not a means of transferring the property.

*3* But properties are being transferred on these docs. Even the language of the “Agreement to Sell” is drafted like a Sale Deed and this agreement along with GPA( General Power of Attorney) is *registered*.
Voila!

REAL MEANING OF REAL ESTATE

1. Have you ever wondered why Real Estate is called Real Estate? Can there be an unreal estate, an intangible, or a fake estate? No. Then from where did this terminology come?

2. One theory is, that the English language has borrowed many words from foreign languages. The words “real estate” have been taken from Spanish or French and it means Royal Estate which further means that the Estate belonged to Royalty (King or Queen). The common people had no right over the property, they just used and paid taxes to the King for that usage

SALE DEED TIPS

Before getting the sale deed registered, read every detail carefully. If any mistake remains, then it becomes very much troublesome because to get the mistake rectified, all the people (seller, purchaser, and the same witnesses) shall have to visit the Sub-Registrar office again and get the “Rectification Deed” registered.

AGREEMENTS/CONTRACTS

इकरारनामा हमेशा एयर-टाइट बनाना चाहिए…. इसमें हर क्लॉज़ ध्यान से लिखनी और पढ़नी चाहिए.. और इसके लिए आप गली मोहल्ले के डीलर पर ही निर्भर मत रहें. ये लोग तो सादे कागज़ पर रसीदी टिकट लगा कर ही काम चला देते हैं. जब की एग्रीमेंट बाकायदा स्टाम्प पेपर पर बनना होता है. हाँ, उसके साथ आप पैसों की प्राप्ति की एक रसीद भी बनवा सकते हैं . .. ..और वो वकील जो सिर्फ डॉक्यूमेंट बनाने का काम करते हैं, वो तो सिर्फ मक्खी पर मक्खी मारते हैं, उनको कुछ ख़ास पता नहीं होता. उनके पास बस एक चलताऊ किस्म की ड्राफ्टिंग होती है, जिसमें वो नाम पते बदलते हैं. न. वो काफी नहीं है. एग्रीमेंट कैसे बनाना है, इसके लिए गूगल पर भी आपको बहुत कुछ मिल सकता है. लेकिन बेहतर है किसी इसके लिए आप ढंग से वकील से सम्पर्क करें. आप हमें भी इस काम के लिए सम्पर्क कर सकते हैं.

LEASEHOLD RIGHT

क्या है यह? सुने होंगें आपने ये दो शब्द. ऐसा लगता है कि Leasehold Right से प्रॉपर्टी में कोई राईट मिल जाता हो. इसे मालिकाना हक़ तक समझा जा रहा है. मैं हैरान हो जाता हूँ जब देखता हूँ कि Leasehold Property की सेल डीड (रजिस्ट्री) तक करवा दी गयी हैं. कमाल है! करने वालों ने कर दीं, करवाने वालों ने करवा ली! महानतम हैं वो Sub-Registrar जिन्होंने ऐसी सेल डीड रजिस्टर कर लीं. सब महान हैं! कुत्ते के गले में “पट्टा” देख कर आप क्या समझते हैं? यही न कि इसका कोई इन्सान मालिक है. यह तो नहीं समझते न कि यह कुत्ता किसी इन्सान का मालिक है? गले में पट्टा होने से मालिक उसे अपने कण्ट्रोल में रखता है. कुत्ता कितना ही भाग दौड़ करे लेकिन पट्टे की लम्बाई से ज़्यादा वो नहीं भाग सकता. कुत्ते को आज़ादी मिलेगी लेकिन मिलेगी मालिक की मर्ज़ी से ही. Lease वो “पट्टा” ही है. अंग्रेज़ी का एक और शब्द है Leash जिसका अर्थ ही है “पट्टा”. Lease शब्द और Leash शब्द का गहन नाता दीखता है. एक ही मतलब है. “पट्टा.” अगर पट्टा कुत्ते के गले में है तो मालिक कोई इन्सान है. और पट्टा आपकी प्रॉपर्टी पर है तो भी यही पता लगता है कि प्रॉपर्टी के मालिक आप नहीं, जिसने आपको Lease दी है, वो है. समझे? Leasehold प्रॉपर्टी के मालिक आप नहीं हैं, DDA है या जिस भी Authority ने वो Lease आपको दी है, वो है. Leasehold से कोई मालिकाना हक़ नहीं मिलता. यह बस एक तरह की किरायेदारी है. Lease मतलब Leash मतलब “पट्टा”. कुत्ते के गले में पड़ा हुआ “पट्टा”.

GUIDANCE FOR THE FELLOW DEALERS

नाकामयाबियाँ ही कामयाबी की मंज़िल तक पहुंचाने वाली सीढ़ी के स्टेप हैं. सो जिन क्लाइंट पर मेहनत करने के बावजूद भी डील नहीं होती, वो तज़ुर्बा, वो पीड़ा, वो हताशा, वो निराशा, वो नए डीलरों से मिलना, वो नई डील देखना-दिखाना ही सिखाती है जो अगली सफल डील करने में मददगार साबित होता है. सो जो क्लाइंट खूब घुमाने के बाद भी डील न ले, उससे निराश/हताश न हों, अगर कोई मीटिंग फेल हो जाये, तो खुश हो जायें, दुःख न मनाएं बल्कि फेल मीटिंगों का स्वागत करें चूँकि यही फेल मीटिंग सफल मीटिंग तक पहुंचाएंगी.

यह प्रॉपर्टी का धंधा है न, वो कृष्ण ने कहा है कि कर्म किये जा बस. फल पर ज्यादा ध्यान मत दे, वैसा वाला धंधा है. हालांकि हम सारी अक्ल लगाते हैं कि सोच समझ कर ही कस्टमर को दिखायें प्रॉपर्टी. लेकिन कौन कस्टमर कब कोई प्रॉपर्टी लेगा, कहाँ लेगा, लेगा भी कि नहीं लेगा, कुछ पता नहीं लगता. लेकिन यह पक्का है कि हरकत को ही बरकत है.

IMPORTANT LEGAL KNOWLEDGE FOR THE OWNERS OF THE BUILDER FLOORS

All the Builder floors have equal rights in the roof, parking, stairs, and lift by default/building bylaws. This means, that if you are an owner of a Builder Floor and even if you have not been given “roof right” or “parking rights in the stilt Parking area” in writing, still you have the right.

ROOF RIGHTS

TIP OF THE DAY: Is it right to give/render the "ROOF RIGHTS" via the registry/sale deed of a floor/flat/apartment in Delhi according to building bylaws and law?

The reply is :

It is a debatable question and roof rights can be challenged very easily in the Court of Law. 

Here-below are some relevant laws:--

1) Delhi Apartment Ownership Act, 1986- 3 (j) (ii) Roof are among “common areas and facilities”.

2) RERA - Section 2(n) (iii) of the RERA Act, 2016 states that terraces are common areas. 

3) NDMC ACT-237 (2) mandates that any construction, including alterations on the roof, requires prior sanction from the Chairperson.

4) Even in builder floors, no construction is allowed after consuming th whole FAR according to the existing building bylaws.

5) Relevant Case Law:-

https://indiankanoon.org/doc/1644883/

"18. Common areas or common portions must remain common to all the allottees and cannot be grabbed by any particular allottee or group of allottees for their exclusive use. Insofar as exclusive use of the top portions by the top floor owner is concerned, we feel that the top terrace is a common portion as described in the DDA Regulations of 1968 and the use of the same is not exclusive to the top floor owner."

DISCLAIMER:- The info shared hereby is the best according to my knowledge and experience yet I recommend that before taking any decision, you must consult your lawyers.

Contact for Construction Collaboration, Sale-Purchase of Kothi/ Plot/ Farm House anywhere in Delhi/NCR/ Surroundings.

Tushar
NAREDCO Certified Agent 

(Regd No.325), Graduate of Punjabi University, Writer of more than 1100 Hindi-English-Punjabi social articles, Maker of more than 150 social Videos.